Vlastnictví a vlastnické právo – co to znamená?

Vlastnické právo patří mezi základní práva, které je upravené v Listině základních práv a svobod. Z každého práva vyplývají i povinnosti. Na co je nutné si dát pozor v případě, že člověk má vlastnické právo k nemovitostem a pozemkům?

Mít vlastní byt či dům je snem téměř každého člověka. Ovšem v dnešní době je pořízení vlastního bydlení čím dál tím těžší. Ceny nemovitostí jdou stále nahoru, stejně tak se zvyšují úrokové sazby u hypoték.

Ústavní a právní prameny

Listina základních práv a svobod v článku jedenáct upravuje základní práva a povinnosti k nemovitostem a pozemkům. Tato listina garantuje právo každého vlastnit majetek, je zde také určené všeobecné omezení vlastnictví určitého majetku, které může být vlastněn jen zákonem stanovenými subjekty.

Dále listina základních práv a svobod umožňuje na základě zvláštních zákonů omezení vlastnického práva a jeho vyvlastnění. Jedná se o krajní řešení, který slouží k ohraně veřejných zájmů.

Občanský zákoník také upravuje práva a povinnosti k nemovitostem a pozemkům. I v něm je upravený zákon o vyvlastnění majetku. Je ovšem nutné zdůraznit, že se jedná pouze o krajní řešení, které je konáno na základě zákona a za odpovídající náhradu.

Dále jsou v občanském zákoníku vymezeny a upřesněny základní pojmy. Důležité jsou v této problematice pojmy jako vlastnictví, spoluvlastnictví, společné jmění, věci movité a nemovité.

Majitel nemovitosti má práva a povinnosti, které vyplývají z občanského zákoníku a Listiny základních práv a svobod.

Vlastnické právo

Jedná se o pojem, který lze definovat dvěma různými teoriemi. Dle syntetické definice lze na vlastnické právo pohlížet jako na panství nad věcí, jehož obsahem je oprávnění vlastníka nakládat s věcí dle jeho vůle a to co nejobsáhleji a za předpokladu, že touto činnosti nedochází k poručení zákona a práv jiných osob.

Druhá definice je analytická, která vlastnické právo chápe jako souhrn více dílčích práv. Jedná se o práva držet, užívat, používat, nakládat s věcí a právo věc zničit.

Dle české právní úpravy je v občanském zákoníku uvedeno, že vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z tohoto vyloučit.

Formy vlastnictví

Vlastnictví můžeme rozdělit dle různých forem vlastnictví. Jedná se především o vlastnictví jedinou osobou, což je individuální vlastnictví (= výlučný vlastník), anebo vlastnictví více osobami. Zde se poté vlastnictví dělí na podílové spoluvlastnictví a společné jmění.

Individuální vlastnictví, též také označováno jako výlučné vlastnictví, znamená, že je věc vlastněna pouze jedinou osobou, která je oprávněna vykonávat právnická práva a povinnosti.

Podílové vlastnictví je další možností, jak v dnešní době může být vlastněna věc. Jedná se o poměrně častou a rozsáhlou záležitost, kdy jedna věc, nebo soubor věcí, je vlastněna více osobami. Vlastnická práva vykonávají spoluvlastníci.

Věc je předmětem jejich společného vlastnictví a nedělí se práva, jak s věcí nakládat. O spoluvlastnictví platí vše stejně jako o výlučném vlastnictví, kromě podstatné náležitosti, kdy věc nevlastní pouze jedna osoba, těchto osob může být více. Spoluvlastnictví se vyjadřuje ve zlomku či v procentech.

V případě spoluvlastnictví, pokud jeden ze spolumajitelů má zájem věc prodat, přednostní právo odkupu má zbývající či ostatní spoluvlastníci. V případě, že spoluvlastník prodává či převádí svůj podíl na manžela/manželku, nevzniká zde předkupní právo a to ani v případech, jedná-li se o sourozence či dalšího příbuzného v přímé řadě (rodiče, děti).

Třetí variantou vlastnického práva je tzv. společné jmění manželů. Jedná se o vlastnictví, které je možné pouze mezi manželem a manželkou. V případě druha a družky nelze toto vlastnictví uzavřít.

Do společného jmění manželů patří především majetek nabytým během trvání manželství. Nezáleží který z manželů po dobu manželství tento majetek nabyl, případně zda oba. Majetek se stává společným jměním manželů. Do společného jmění manželů patří i dluhy, které za dobu manželství vzniknou.

Společné jmění manželů (SJM) je občanským zákonem definovaný jako vše, co manželům náleží, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z právních poměrů. U všeho totiž existují nějaké výjimky.

Výjimky nespadající do SJM, majetek:

  • sloužící k osobní potřebě jednoho z manželů
  • získaný darem, děděním
  • nabytý jedním z manželů jako náhradu nemajetkové újmy na jeho přirozených právech
  • který nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví
  • nabytý jedním z manželů náhradou za poškození, zničení, nebo ztrátu jeho výhradního majetku

Do SJM naopak patří například i zisk z výhradního majetku jednoho z manželů a také podíl v obchodní společnosti či družstvu, bylo li toto nabylo za trvání manželství.

Manželé mohou mít majetek v SJM = společné jmění manželů, kam spadají i dluhy.

Předmět vlastnictví

Jedná se o vše, co někomu patří. Jsou to věci hmotné i nehmotné. Za hmotnou věc je považovaná věc, která má povahu samostatného předmětu. Naopak nehmotnou věcí jsou pak práva, která nemají hmotnou podstatu. Dále je důležité myslet na věci movité (nemovitosti, budovy) a věci nemovité (pozemky, podzemní stavby).

Vlastnictví nemovitosti

Vlastnictví nemovitosti má několik forem. Každá má samozřejmě své výhody a nevýhody. Nemovitost je druh majetku, který je spojený se zemí pevným základem. Lidé nejčastěji řeší vlastnictví rodinného domu či bytu.

Formy vlastnictví nemovitosti:

  • výlučné vlastnictví
  • společné jmění manželů
  • podílové spoluvlastnictví
  • spoluvlastnictví podílu v bytovém družstvu
  • vlastnictvím prostřednictvím ovládacích struktur
  • autonomní vlastnictví

Každý vlastník nemovitosti je zodpovězený za stav nemovitosti. Je povinen zajišťovat jeho stav tak, aby nepoškozoval práva jiných osob, nebo zákonem chráněný obecný zájem.

V případě, kdy člověk vlastní například starý dům, který nevyužívá k bydlení, je nutné, aby ho dostatečně zabezpečil, aby tam nemohli vniknou třetí osoby. Zároveň je vhodné, aby ho někomu daroval či prodal. Nemá cenu nechávat staré nemovitosti chátrat. Dochází pak k ohrožování třetích osob (např. sousedů) a jedná se o protizákonné jednání majitele.

Forma nabytí vlastnictví nemovitosti

V dnešní době jdou ceny nemovitostí velmi nahoru. Do toho se zvedají úrokové sazby u hypoték, a proto není žádná legrace v dnešní době koupit nemovitost. Koupě však není jediným způsobem, jak nabýt vlastnictví k nemovitosti. Nemovitost mohou pozůstalí také zdědit, případně dostat darem.

Od 26. 9. 2020 se neplatí 4% daň z nabytí nemovitosti.

Nabytí vlastnického práva k nemovitosti

Nemovité věci se nejčastěji získávají na základě kupní smlouvy. Stěžejní právní úprava je k nalezení v občanském zákoníku (NOZ). Dle NOZ dochází k nabytí vlastnického práva k nemovité věci v katastru nemovitostí při převodu této nemovité věci okamžikem, kdy je vklad (zápis) v katastru proveden.

Ve stručnosti nabytý vlastnického práva k nemovitosti vypadá takto:

  • nalezení vhodné nemovitosti
  • uzavření kupní smlouvy
  • doručení návrhu na vklad na katastrální úřad
  • předání nemovité věci kupujícímu
  • rozhodnutí o povolení vkladu
  • provedení vkladu
  • odeslání písemnosti z katastrálního úřadu
  • doručení písemnosti všem účastníkům kupní smlouvy

Daň z nabytí nemovitých věcí

Dříve u koupě bytu či domu bylo důležité vědět, že je nutné ještě zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí. Tato daň byla ve výši 4 % a povinen zaplatit jí byl kupující. Proto při koupi domu či bytu bylo nutné počítat ještě navíc s částkou 4 % z kupní ceny, která byla nutná zaplatit a kterou bylo nutné mít v hotovosti (případně na účtu), protože hypotéka se na tuto částku nevztahovala.

U této záležitosti došlo k velké novince, která snad všechny kupující musela potěšit. Daň z nabytí nemovitých věcí je zrušena a to ve všech případech, kdy právní účinky vkladu do katastru nemovitostí vznikli 26. 9. 2020 a později.

Vlastnictví a vlastníci pozemků

Člověk může kromě nemovitostí vlastnit i pozemky. Majitel pozemku má taktéž svá práva a povinnosti. Není neobvyklou situací, že pozemek vlastní jedna osoba a nemovitost, která se na ní nachází, je vlastněna osobou jinou.

Při koupi nemovitosti je proto nutné zjistit, kdo je majitelem pozemku, na kterém nemovitost stojí. V případě, že na to kupující zapomene, může mu to přinést problémy. Při koupi nemovitosti je proto nutné brát na vědomost, že je nutné koupit i pozemek, na kterém bezprostředně stavba stojí.

Pokud se v praxi jedná o příklad, kdy nemovitost stojí na pozemku a každou část vlastní jiná osoba, je nutné zjistit, jak k této situaci došlo a zda je to nějak právně ošetřeno. Stavbu na cizím pozemku je možné zřídit přímo ze zákona, nebo na základě smlouvy, která se uzavírá mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku.

Jak zjistit, jaké pozemky vlastním lze přes internet. Ideální je najet na online webové stránku katastrálního úřadu a přejít do části „Nahlížení do katastru“.

 Copyright © 2022 Tovarnik.cz. Všechna práva vyhrazena.

Made by Leoš Lang