Předkupní právo 2024 – co to je, kdo ho může uplatnit

Napříč historií bylo a je lidem přirozené, že chtějí zabezpečit sebe a své blízké. S tím jde často ruku v ruce investice v podobě nákupu nemovitostí, akcií, podílů atd. Co dělat, pokud se jeden z vlastníků rozhodne svou část prodat? Existuje ochrana současných majitelů proti připojení nežádoucí strany?

Předkupní právo se obvykle aplikuje k podmínkám koupě zboží nebo služeb a poskytuje právo nakupovat označené položky dříve než zákazníci bez něj.

Co je předkupní právo a jak funguje?

Předkupní právo se definuje jako: právo udělené fyzické či právnické osobě, akcionářům nebo členům společnosti, které jim umožňuje zakoupit část nemovitostí, akcie nebo členské podíly před tím, než budou nabídnuty ostatním. Účelem předkupních práv je zabránit rozmělnění vlastnictví pro současné majitele a pomoci jim udržet si vlastnické pozice. Předkupní práva jsou běžně udělována prvotním majitelům, investorům, zakladatelům a většinovým vlastníkům a obvykle se sjednávají případ od případu.

Předkupní práva mohou být zahrnuta do různých dohod, jako jsou:

• kupní a prodejní smlouvy
• nájemní smlouvy
• podílové smlouvy
• akcionářské smlouvy
• provozní smlouvy
• smlouvy o úpisu

Uplatněním svých předkupních práv mohou stávající vlastníci chránit buď svůj soukromý majetek, nebo své procentuální vlastnictví ve společnosti.

Typy předkupního práva spoluvlastníků

Předkupní právo se dělí do dvou skupin – a to předkupní právo smluvní a předkupní právo zákonné.

Smluvní typ předkupního práva

Smluvní předkupní právo dává možnost jedinci (tzv. předkupující) upřednostnit svůj odkup před třetí stranou. Opět zde platí pravidlo prodeje za stejných podmínek, které by byly předloženy jiné třetí straně. Vše bývá dopředu smluvně ošetřeno. Uplatňuje se ve chvíli, kdy předkupující nesplňuje podmínky zákonného předkupního práva.

Příkladem může být prodej parkovacího místa. Majitel pronajímá za měsíční poplatek své parkovací místo. Po čase se rozhodne pozemek prodat za tržní cenu. Na základě dohody v rámci nájemní smlouvy nabídne toto místo nejprve nájemci. V případě odmítnutí nabídky z nájemcovy strany dává majitel pozemek volně k prodeji.

Zákonný typ předkupního práva

Zákonné předkupní právo umožňuje jedinci či skupině osob mít přednost při koupi daného předmětu. Jeho základem je ochrana vlastnických práv spoluvlastníků nebo jiných oprávněných osob. Toto je upraveno v zákoně a může se lehce lišit v rámci jurisdikcí. Proto je třeba se obeznámit s předpisy a zákony dané oblasti, popřípadě požádat o pomoc právníka.

Je důležité si uvědomit, že ani zákonné předkupní právo není zcela automatické a vyžaduje aktivaci prodávajícím. Ostatní spoluvlastníci nebo oprávněné osoby pak mají možnost odkupu za stejných podmínek, jaké by dostala třetí strana.

Nabídnutí a využití předkupního práva

Nabídnutí předmětu prodeje spoluvlastníkům a oprávněným osobám má svá pravidla. Nabídka musí být:

• jasná a nezavádějící
• podaná písemnou formou s veškerými podmínkami prodeje včetně ceny
• doručena každému spoluvlastníkovi či oprávněné osobě zvlášť

Při akceptování podmínek prodávajícího ze strany oslovených se může přistoupit k uplatnění předkupního práva.

Využití předkupního práva fyzickou osobou

Předkupní právo spolumajitelů nemovitosti se uplatňuje ve chvíli, kdy se jeden z nich rozhodne svou část prodat. Ostatní spoluvlastníci mají tedy nárok odkoupit nabízený díl za podmínek, které by byly navrženy třetí (cizí) straně.

Předkupní právo se nevztahuje na převod nemovitosti jako celku, ale vždy jen na prodej jeho části v souladu s podílovým vlastnictvím.

V praxi to znamená, že pokud jeden rodinný dům vlastní dvě osoby, například sourozenci, nemůže ani jeden z nich prodat část nemovitosti svévolně a tajně. Naopak má povinnost upozornit druhého vlastníka a tuto svou část mu za jasně daných podmínek nabídnout ke koupi. Oslovený má v předem domluvené lhůtě (obvykle 1 měsíc) čas na rozmyšlenou. Pokud nabídku odmítne, prodávající může oslovit třetí stranu. 

Využití předkupního práva právnickou osobou

Předkupní práva hrají zásadní roli při ochraně zájmů například akcionářů ve společnosti. V tomto případě umožňují stávajícím akcionářům, aby se vyhnuli nedobrovolnému zrušení jejich vlastnictví a dávají jim příležitost koupit si poměrný podíl na jakékoli budoucí emisi akcií.

Jednou z klíčových výhod předkupních práv je, že chrání současné akcionáře před rozmělněním jejich vlastnického podílu ve společnosti. Bez předkupního práva by v případě vydání nových akcií klesl podíl stávajících akcionářů na vlastnictví. Uplatněním svých předkupních práv mohou akcionáři nakoupit nové akcie a udržet si své procentuální vlastnictví ve společnosti.

Na druhou stranu, pokud se akcionáři rozhodnou neuplatňovat svá předkupní práva, jsou akcie prodány novým investorům. Je důležité poznamenat, že akcionáři nejsou povinni uplatňovat svá přednostní práva a nakupovat další akcie.

Předkupní práva mohou být navíc zahrnuta i do jiných dohod, jako je dohoda o fúzi nebo provozní dohoda. Tím se dále zdůrazňuje jejich význam.

Předkupní práva jsou pro akcionáře důležitá, protože chrání:

• jejich vlastnický podíl
• hlasovací právo
• právo na dividendy

zároveň jim poskytují příležitost zachovat si své procentuální vlastnictví ve společnosti.

Jak jsou předkupní práva spoluvlastníků upravena v roce 2024

Od roku 2020 dochází k významným změnám předkupního práva, které ovlivní vlastníky nemovitostí i potenciální zájemce o nákup. Jejich cílem je zajistit větší transparentnost a spravedlivost při prodeji nemovitostí. Předkupní právo tak získává nová pravidla, která se snaží posilnit ochranu majetkových práv a zajistit férovost při prodeji nemovitostí.

Změny týkající se předkupního práva spoluvlastníků v rámci osobního vlastnictví

Dne 1. 7. 2020 vešla v účinnost novela zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Ta zásadním způsobem změnila podobu zákonného předkupního práva spolumajitelů. Dá se říct, že ho navrátila do stavu před rokem 2018.

Spoluvlastnictví zůstává zachováno v případě, že bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečnost. Tím nemohli spoluvlastníci svá práva a povinnosti od začátku ovlivnit. Mají tak předkupní právo omezené na dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Tento předpis se týká věcí movitých i nemovitých.

Spoluvlastnictví k zemědělskému závodu se považuje za další výjimku, a to v případě, že opět vzniklo okolnostmi, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti ovlivnit od prvotní chvíle. Zde není definována žádná omezující doba. Předkupní právo se vztahuje i na dědický podíl.

Zákonné předkupní právo stále platí u:

• člena rodiny vůči rodinnému závodu
• stavebníka a vlastníka pozemku u práva stavby
• nájemce k jednotce
• vlastníka pozemku ke stavbě na pozemku
• vlastníka stavby k pozemku

Z těchto změn ovšem vyplývá skutečnost, že smlouva o převodu nemovitosti uzavřená před 1. červencem 2020 má stále platné předkupní právo.

Pokud byla smlouva uzavřena po 1. červenci 2020, majitel nemá povinnost nabídnout společné části k prodeji spoluvlastníkům (až na výše vypsané výjimky).

Změny týkající se předkupního práva státu, měst a obcí

Stát může nadále využít své zákonné předkupní právo na kulturní památky a pozemky ležící v národních parcích či přírodních rezervacích.

Obce a města mají zákonné předkupní právo na pozemky potřebné pro veřejný zájem a spadající do jejich územního plánu

Změny týkající se předkupního práva spoluvlastníků akcií a členského podílu

V roce 2023 prošla významnými změnami úprava předkupních práv spoluvlastníků ve světě byznysu. Toto aktualizované prohlášení představuje první revizi od roku 2015, která naznačuje potřebu aktuálnějšího a komplexnějšího přístupu.

S účinností od listopadu 2022 má revidované prohlášení okamžitou platnost a zajišťuje, že jsou si akcionáři vědomi svých práv a povinností týkajících se předkupních práv.

Je však důležité poznamenat, že korporace zapsané do obchodního rejstříku po datu účinnosti tohoto pododstavce nemají akcionářům přiznána předkupní práva, pokud není v zakládacím listu uvedeno jinak. To zdůrazňuje důležitost pečlivého přezkoumání podmínek uvedených v osvědčení o založení společnosti, protože může poskytovat výjimky z obecného nedostatku předkupních práv pro nově založené společnosti.

Tyto regulační změny mají za cíl poskytnout jasnost a konzistenci v předpisech o předkupních právech a zajistit, aby stávající akcionáři měli spravedlivou příležitost chránit své vlastnické podíly.