Investování do nemovitostí – co je potřeba vědět, jaké zhodnocení očekávat?

Investice do nemovitostí je považována za jeden z nejvhodnějších způsobů, jak zhodnotit svůj majetek. Na rozdíl od nejistého nakupování cenných papírů je investování s byty a domy bezpečné, poněvadž i při potenciálním neúspěchu je jistota, že nemovitost zůstane v osobním vlastnictví. Jaká jsou specifika investic do nemovitostí?

Nemovitostí jsou myšleny pozemky nebo stavby spojené se zemí pevným základem. Může jít o byt, dům, garáž, zahradu, pole, pastviny, rybník, či kancelářské a nebytové prostory.

Proč investovat do nemovitostí

Investováním do nemovitostí se rozumí koupě nemovitosti za účelem dalších výnosů a výdělků. Jedná se o relativně bezpečný, stabilní pasivní příjem vzhledem k tomu, že je bydlení základní lidskou potřebou a vždy bude po bydlení poptávka.

Zejména v žádaných lokalitách, kam se obyvatelstvo sestěhovává za prací. Díky neustále rostoucí poptávce je navíc při případných potížích vždy možnost nemovitost prodat.

Trendem poslední doby se stal pronájem rekreačních objektů, chat a chalup. V roce 2020 narostla poptávka po těchto nemovitostech o 70 procent a výrazně tak převyšuje nabídku.

Bydlení je základním lidskou potřebou. Vždy po něm bude poptávka.

U pozemků je výhoda, že není potřeba o ně příliš pečovat, žijí si v podstatě svým vlastním životem. Na pomyslných vahách pro a proti hraje v jejich prospěch také fakt, že dobrých pozemků je málo a pronajímat je na lukrativních lokalitách je velmi finančně výhodné. Růst cen pozemků nebývá tak strmý jako u nemovitostí, ovšem postupné zhodnocení je jisté.

V případě polí se u pozemků do ceny pronájmu započítává kromě užívání, také požívání půdy, stanovené v pachtovní smlouvě. Průměrná cena se pohybuje kolem 5 000 korun za hektar za rok. U výjimečně kvalitní orné půdy může cena vystoupat i na 10 000 Kč/ha/rok.

Jak na investici do nemovitosti

Nejčastější způsob zhodnocení nemovitosti je prostřednictvím pronájmu. Přestože v roce 2020 došlo ke zlevnění hypoték a byla zrušena daň z nabytí nemovitosti, stále se v České republice nachází velké procento lidí, kteří si vlastní bydlení nemohou dovolit.

Odlivem turistů zlevnily i samotné pronájmy, nicméně odborníci tento stav hodnotí jako krátkodobý a přechodný a predikují opět brzké růsty nájemného. V minulých letech bydlelo v pronájmu zhruba 20 % obyvatel, postupně se situace přibližuje celoevropskému trendu a stabilizuje se na 50 procentech.

Pozemky mají pomalejší růst cen, avšak ochrání finanční prostředky před inflací.

Situaci nenahrává ani pomalá výstavba nových domů a bytů. Dle stavebních úřadů bylo v roce 2020 nejvíce nových staveb povoleno ve Středočeském kraji (4,3 bytů na 1000 obyvatel). Na druhém místě stojí Plzeňský a Jihomoravský kraj s 3,5 byty. Praha se drží až na čtvrtém místě s 3,4 byty na 1000 obyvatel.

Kromě pronájmu je nasnadě také takzvaná výměna nemovitosti. Ta funguje na principu pořízení různě znevýhodněné nemovitosti pod cenou, jejím vylepšení (rekonstrukce, opravy) a následně jejím prodání za výhodnější a výnosnější cenu.

Jaký je vhodný byt jako investice?

Před samotným nákupem je potřeba si ujasnit, do jaké nemovitosti je dobré investovat. Jak vybrat nemovitost a čemu věnovat pozornost?

  • novostavba či starší budova
  • metráž
  • dopravní dostupnost
  • občanská vybavenost v okolí
  • bytové či nebytové prostory

Základem je zvážit investici buď do zbrusu nové stavby, nebo do starší budovy. V případě novostavby nebude nutné prvních pár let řešit opravy a rekonstrukce, na druhou stranu bude vstupní investice vyšší, s dlouhou návratností a bude potřeba nastavit nájem tak, aby pokryl splátky hypotečního úvěru.

U starších budov budou čas od času nutné opravné zásahy a výměny. Zajímavou variantou je také poskytnout k pronájmu část domu. Majitel nemovitosti může v budově sám aktivně žít, přičemž část domu zprovozní pro nájemníka. Zpravidla se samostatným vchodem a patřičným soukromím.

Další kritéria, na která se vyplatí brát zřetel, jsou metráže čili velikosti nemovitostí. Co se pronájmu a potažmo výdělku týče, vyplatí se investovat do menších bytů typu 1+kk, 1+1, 2+kk, 2+1. Je třeba mít na paměti, že velké rodiny se třemi a více dětmi jsou pasé.

Zájemci o malometrážní byty se rekrutují z řad studentů, rozvedených lidí, cizinců, ovšem také ze svobodných lidí, takzvaných singles, kteří zakládání rodin odkládají i daleko po dosažení třiceti let věku. Studenti naopak rádi dávají přednost spolubydlení v pronájmu před pokojem na kolejích a ve finále mohou i pár stovek za bydlení ušetřit.

Dostupnost dopravy v blízkosti bydliště je rozhodujícím faktorem při výběru pronájmu.

Dopravní dostupnost je velmi důležitá. Infrastruktura hraje větší roli, než se může zdát. Blízkost městské veřejné dopravy významně ovlivňuje ceny za pronájem. Kupující, kterému záleží na tom, zda se nemovitost nachází v pěší dostupnosti na MHD, je ochoten a připraven za bydlení zaplatit větší sumy.

Občanská vybavenost v okolí pronájmu je nezanedbatelnou položkou, která ovlivňuje kvalitu bydlení a cenu nemovitosti. Bude složité vyžadovat vysoké nájemné za byt v oblasti, kde nejsou v dostupné blízkosti obchody, úřady, ani školy či školky a další služby (posilovna, restaurace, kadeřnictví, aj.).

Možností k výdělku jsou také investice do komerčních nemovitostí, což jsou nebytové prostory, kanceláře, obchodní budovy. Nejedná se o rezidenční budovy a nejsou tudíž vhodné k bydlení.

Do takových investic se vzhledem k pořizovacím nákladům vyplatí jít s obchodním partnerem. Tyto investice jsou velmi rizikové, avšak odměny při nalezení vhodného dlouhodobého solventního nájemce také velmi vysoké.

Jak stanovit výši nájemného

Výše nájemného je vždy ožehavou otázkou. Základem je, aby nájemné pokrylo měsíční splátky úvěru, daň z nemovitosti a pojištění domácnosti. Cokoli navíc je bonus a člověk se stává rentiérem. Do karet hraje fakt, že zajímavých bytů k pronájmu je málo a čeho je málo, to je drahé.

Za ideál se považuje výnos 5 %, ovšem je dobré sledovat aktuální situaci na trhu. Pokud trh s pronájmy stagnuje, vyplatí se majiteli nemovitosti pronajmout byt pod cenou, než dlouhé měsíce čekat na rentabilnějšího nájemníka.

Zajištěná investice do nemovitosti

Investice do nemovitosti je vždy více či méně výnosná. Průměrná návratnost investice je například v Praze 22 let od nákupu.

Kromě bytových prostor lze pronajímat také komerční nemovitosti.

Dle investiční kalkulačky je nejrychlejší návratnost investice v Ústeckém kraji s průměrnou dobou návratnosti 8,4 let (dle velikosti bytu). Na opačném konci žebříčku se nachází kraj Středočeský, kde se návratnost investice pohybuje kolem 21,4 roků.

Jak zjistit návratnost investice do nemovitosti 2021?

V únoru 2021 byla průměrná cena bytu v Praze za metr čtvereční 109 435 . Byt o výměře 50m2 tedy stál 5 474 750 Kč. Naproti tomu průměrná cena nájmu v Praze za metr čtvereční byla 300 Kč.

Příklad: 5 471 750 : (50 x 300 x 12) neboli Cena bytu děleno (velikost bytu krát cena za metr2 krát rok)

Návratnost investice: 5 471 750 : 180 000 = 30 let

Při nákupu nemovitosti je kromě výše zmíněných kritérií (novostavba, metráž, dostupnost MHD) třeba počítat i s lokalitou. Nebude příliš praktické dojíždět kvůli opravám bytu či domu nebo kvůli vyřízení pronájmu přes celou republiku.

Investice do nemovitosti v zahraničí

Investování do bytu v cizině je rozumné uložení finančních prostředků. Ne každý se orientuje na zahraničním realitním trhu, proto se do začátku doporučuje využít služeb investičních portálů či přímo realitního makléře či agenta.

 Copyright © 2021 Tovarnik.cz. Všechna práva vyhrazena.

Made by Leoš Lang