Prodej s hypotékou – bytu, domu, nemovitosti

Prodej nemovitosti s hypotékou je dnes běžnou záležitostí a od prodeje domu či bytu bez hypotéky se liší jen minimálně. Existuje několik způsobů, jak nemovitost prodat – některé se využívají běžně, jiné spíše výjimečně. Co je třeba vědět o prodeji bytu s hypotékou? Kdy se platí pokuta za předčasné splacení hypotéky? Jaké kroky předchází výmazu zástavního práva po splacení hypotéky a v jaké lhůtě se výmaz provádí?

Jak prodat byt s hypotékou? Otázka, kterou si klade řada lidí. Důvody pro prodej nemovitosti s hypotékou jsou různé. Prodej se může díky vysokým cenám nemovitostí jednoduše vyplatit. Nebo se rodina rozroste o nové členy a stávající byt nebo dům není dost velký. K rozhodnutí prodat dům s hypotékou zkrátka vede řada okolností.

Naštěstí nejde o nic složitého, navíc je dnes prodej bytu s hypotékou poměrně běžnou záležitostí. Postup je u všech možných způsobů prodeje velmi podobný.

Prodej nemovitosti s hypotékou a zástavní právo

Pro úplnost není od věci alespoň stručně představit zástavní právo a popsat jeho fungování. Prodej domu s hypotékou totiž není ničím jiným než prodej nemovitosti zatížené zástavou. Hypotéka není pro prodej domu či bytu žádnou překážkou, jen je třeba znát specifika takového obchodu.

Zástavní právo je s hypotečními úvěry neodmyslitelně spjato, jelikož slouží k jejich zajištění. Představuje tedy jakousi pojistku pro případ, že dlužník nebude schopen splácet. Zástavní právo se zapisuje do katastru nemovitostí, díky čemuž lze vcelku jednoduše zjistit, zda se daným domem či bytem aktuálně ručí.

Při prodeji nemovitosti s hypotékou je jedním z klíčových kroků výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí a následný vklad zástavního práva ve prospěch banky kupujícího. Postup prodeje domu či bytu s hypotékou se však liší v závislosti na tom, jakým způsobem k obchodu dochází.

4 způsoby, jak prodat byt s hypotékou

Existují celkem čtyři možné scénáře, podle kterých může být prodej bytu s hypotékou realizován:

1. hypotéka se splatí prodejem bytu
2. hypotéku převezme kupující
3. kupující si sjedná hypotéku u stejné banky
4. kupující si sjedná hypotéku u nové banky

Nedílnou součástí celého procesu je vyčíslení hypotéky. Pojem vyčíslení hypotéky jednoduše řečeno znamená, že banka klientovi sdělí přesnou částku, kterou ještě dluží. Běžně se s ním lze setkat při předčasném splacení hypotéky, při refinancování hypotéky a samozřejmě také při prodeji nemovitosti s hypotékou.

Prodávající by si měl vždy předem ověřit, jak má jeho banka nastavené pokuty za předčasné splacení hypotéky. Poplatky sice nebývají závratně vysoké, nicméně může být výhodnější s prodejem bytu s hypotékou počkat až na konec fixačního období.

Způsob č. 1: Hypotéka se splatí prodejem bytu

Vcelku snadný způsob, jak prodat byt s hypotékou – nemovitost se prodá a z peněz kupujícího se hypotéka jednoduše doplatí. V tomto případě se však předpokládá, že kupující má dostatek hotovosti a nemusí si na koupi nemovitosti brát hypoteční úvěr.

V praxi to chodí tak, že se kupní cena zajistí u notáře (tzn. peníze se dají k notáři do úschovy) a dlužná částka za hypotéku se bance převede poté, co je proveden nový vklad do katastru nemovitostí. Peníze, které zbydou, patří prodávajícímu.

Způsob č. 2: Hypotéku převezme kupující

Pokud kupující dostatek hotovosti nemá, bude s největší pravděpodobností koupi nemovitosti financovat hypotékou. Namísto toho, aby zřizoval nový úvěr, může převzít hypotéku prodávajícího. Podmínky a parametry hypotéky zůstanou stejné. S tímto úkonem musí nejprve souhlasit věřitel, proto by první kroky měly vést na pobočku banky.

To, zda bude převzetí hypotečního úvěru výhodné, záleží na konkrétní situaci. Dvě nesporné výhody však převod hypotéky má – zaprvé není nutné provádět nový odhad nemovitosti, zadruhé se nemusí platit pokuta za předčasné splacení hypotéky.

Způsob č. 3: Kupující si sjedná hypotéku u stejné banky

Pokud se kupující rozhodne sjednat novou hypotéku, je zpravidla výhodnější, když tak učiní u stejné banky. Je dost dobře možné, že v takovém případě banka odpustí některé poplatky, například poplatek za předčasné splacení hypotéky. Stejně jako v případě převzetí hypotéky se také ušetří peníze za odhad nemovitosti.

Kupující v tomto případě musí projít schvalovacím procesem, stejně jako jakýkoliv nový klient. Není tedy automaticky jisté, že hypotéka bude skutečně poskytnuta. Nicméně stále se jedná o nepříliš náročný proces, jelikož v podstatě dochází pouze ke změně vlastníka nemovitosti.

Způsob č. 4: Kupující si sjedná hypotéku u nové banky

Tento způsob prodeje domu s hypotékou lze označit za nejsložitější, jelikož je s ním spojeno největší množství papírování.

Do celého procesu vstupuje nový aktér, a sice banka kupujícího. Banka prodávajícího se zástavního práva vzdá až poté, co se splatí celá dlužná částka. Po doplacení hypotéky podá návrh na výmaz zástavního práva a toto právo získá banka kupujícího, čímž se stane novým a jediným věřitelem.

Jak prodat nemovitost s hypotékou v 7 krocích

Následující postup se týká situace, kdy si kupující sjednává hypoteční úvěr u nové banky. Pokud má hotovost, převezme hypotéku prodávajícího nebo si sjedná úvěr u stejné banky, bude celý proces jednodušší.

Jak prodat nemovitost:

1. informovat banku o prodeji domu s hypotékou
2. požádat o vyčíslení hypotéky (resp. zůstatku) ke dni splacení
3. požádat o souhlas s novým zástavním právem k nemovitosti
4. uzavřít kupní smlouvu
5. požádat o vklad nového zástavního práva k nemovitosti
6. podat návrh na zápis nového vlastníka nemovitosti do katastru
7. původní banka podá návrh na výmaz zástavního práva a nová banka se stává novým věřitelem

Nelze přesně odhadnout, jak dlouho bude prodej bytu s hypotékou trvat. Obecně je možné říci, že převod nemovitosti na nového vlastníka trvá cca čtyři až šest týdnů. Důležitou roli zde hraje doba potřebná pro výmaz zástavního práva po splacení hypotéky, na který má katastrální úřad lhůtu 30 dní.

Poplatky za předčasné splacení hypotéky

Při prodeji nemovitosti s hypotékou mohou být účtovány poplatky za předčasné splacení hypotéky. Dobrou zprávou je, že sankcím se lze vcelku jednoduše vyhnout. Pouze je důležité vědět, na kdy prodej nemovitosti s hypotékou načasovat.

Hypoteční úvěr lze předčasně splatit kdykoliv. V určitých případech je navíc předčasné splacení hypotéky zcela zdarma. Poplatky za předčasné splacení hypotéky se nehradí, když:

• končí fixační období
• běží tříměsíční lhůta po stanovení nové fixace
• nastala těžká životní situace, která má na splácení hypotéky vliv

Jedná-li se o hypotéku s pohyblivou sazbou (tzv. floatovou hypotéku), je předčasné splacení zdarma kdykoliv po dobu trvání úvěru.

V ostatních případech může banka při předčasném splacení hypotéky požadovat náhradu tzv. účelně vynaložených nákladů. Sem spadají například náklady na notářské úkony, náklady na plat zaměstnance banky, který se o úvěr stará, administrativní náklady apod. Tento administrativní poplatek bývá nízký, zpravidla dosahuje jen pár stokorun.

V případě prodeje nemovitosti, kterou se za hypotéku ručí, si banka podle zákona může naúčtovat poplatek ve výši maximálně 1 % z předčasné splátky, nejvýš 50 000 Kč. Právě tento poplatek může být důvodem, proč se s prodejem často vyplatí počkat až na konec fixace.

Hypotéka se nemusí předčasně splácet v případě, že kupující převezme hypotéku prodávajícího. Pokud je tedy prodej nemovitosti realizován tímto způsobem, nemusí se prodávající případnými poplatky zabývat.

Výše zmíněné informace platí pro hypotéky uzavřené po 1. 12. 2016, popřípadě pro hypotéky, které byly po tomto datu refinancované či u nich byla sjednána nová úroková sazba po konci fixačního období. U dříve uzavřených úvěrů mohou být podmínky méně výhodné – mohou být účtovány vyšší poplatky, banka také nemusí předčasné splacení vůbec povolit.

Výše pokuty se u jednotlivých bank liší. Například při předčasném splacení hypotéky KB se výše administrativního poplatku stanovuje individuálně, kdežto Česká spořitelna má fixní sazbu 700 Kč.

Sankce za předčasné splacení u vybraných bank:

• předčasní splacení hypotéky KB (Komerční banka) – poplatek se stanovuje individuálně
• předčasné splacení hypotéky ČS (Česká spořitelna) – poplatek 700 Kč
• předčasné splacení hypotéky MONETA Money Bank – poplatek se stanovuje individuálně
• předčasné splacení hypotéky UniCredit Bank – poplatek se stanovuje individuálně

Jak již bylo řečeno, ve většině případů činí administrativní poplatek pár stokorun. Výše dalších případných sankcí se odvíjí od výše předčasné splátky.

Ideální je načasovat prodej bytu s hypotékou na konec fixačního období, jelikož se v takovém případě žádný poplatek za předčasné splacení nehradí. O konkrétní výši sankcí za předčasné splátky mimo konec fixace se prodejce nemovitosti musí informovat ve své bance.

Zpětný leasing nemovitosti – alternativa prodeje domu nebo bytu

Častým důvodem k prodeji nemovitosti je nedostatek financí. Ne vždy je však nutné se svého domu nebo bytu vzdávat nadobro. Existuje totiž alternativní řešení v podobě tzv. zpětného leasingu nemovitosti. O co se jedná?

Zpětný leasing nemovitosti je služba, díky níž lze dům či byt prodat investorovi a zároveň podepsat smlouvu, na základě níž bude za čas možné nemovitost opět koupit za předem dohodnutých podmínek. V mezičase může zájemce o službu nemovitost obývat jako nájemník. Díky zpětnému leasingu na nemovitost je možné na potřebnou dobu získat peníze bez nutnosti vzdávat se svého bydlení.